Воловецька селищна рада
Воловецький район, Закарпатська область

ОСББ, поняття і порядок створення

 

ОСББ і мета його створення

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна (квартир, нежитлових приміщень) та управління, утримання і використання неподільного та загального майна (допоміжних і господарських споруд – під’їздів, підвалів, сараїв, горищ, прибудинкової території, тощо).
   В процесі приватизації житлового фонду, створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) і його діяльності слід спиратися на наступні Закони України:
- Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14.
- Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку - https://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/417-19.
- Про приватизацію державного житлового фонду - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12.

Мета створення ОСББ: Основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння і користування спільним майном членів  об’єднання, належне утримання будинку, прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні  житлово-комунальних, інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами, виконання  ними  своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Переваги ОСББ

1) Самостійна участь у формуванні свого бюджету: Ви, як співвласник багатоквартирного будинку, а також учасник ОСББ братимете участь у розподілі коштів на певні напрями та потреби будинку, можете самостійно вносити пропозиції до проблемних ділянок в роботі на поточний рік (наприклад ремонт даху, покращення освітлення в будинку, благоустрій прибудинкової території, тощо).

2) Визначення об’ємів внесків на утримання будинку: Вважається, що ЖЕКи, інші управляючі організації необґрунтовано встановлюють тарифи на утримання будинків, включають туди непрозорі суми і складові, які є незрозумілими для власників квартир. В ОСББ розмір внеску на утримання будинку визначається спільно самими співвласниками будинку.

3) Вибір представників робочих спеціальностей, які робитимуть ремонтні роботи; підрядників (вивезення сміття, дезінфекція і ін.) і умови роботи з ними, вплив на якість послуг, що робляться ними, самостійне визначення черговості робіт по поточному ремонту будинку: Цей момент є найприємнішою перевагою ОСББ, оскільки найчастіше ЖЕКи, інші управляючі організації часто ігнорували звернення власників квартир, даючи формальні відписки, роблячи частковий ремонт, який не задовольняв мешканців. ОСББ, як самостійний суб’єкт відносин може укладати договори з будь-якими організаціями, як на повне утримання будинку так і на окреме виконання робіт. Фактично це означає, що якщо у будинку, до прикладу, потік дах, то вам не доведеться обходити владні кабінети, а достатньо прийняти рішення про направлення акумульованих коштів на цей ремонт, уклавши при цьому угоду про виконання робіт з будь-якою організацією.

Це також посилює відповідальність за неналежне виконання послуг виконавцями, адже ОСББ є юридичною особою, яка може виступати позивачем у суді, а отже дозволяє мати реальний вплив на виконавця. Крім того, у разі визначення особи, яка відповідальна за підписання договорів із виконавцями, ви, фактично, завжди знатимете в якій квартирі проживає особа, якій ви можете вказати на недоліки.

Усі ми пам’ятаємо черги в ЖЕК за довідками: «довідки видаються у визначений день з 14-00 до 16-00», «начальника немає», «касир на обіді» та інше. В ОСББ усе спрощено до мінімуму. Визначені кілька днів на тиждень, коли можна отримати необхідну довідку. Голова об’єднання чи бухгалтер приймають людей прямо у будинку, тому немає необхідності йти за кілька кварталів у ЖЕК, щоб взяти відповідний документ. До того ж квартплату можна платити прямо у своєму будинку.

Наслідки створення ОСББ

1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.

2. В ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юридичними особами.

3. ОСББ гарантовано отримує прибудинкову територію у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві об’єктів на прибудинковій території, передбачених місцевою владою.

4. Залучення додаткового доходу на зміст будинку з джерел, які раніше не були задіяні або ж «поглиналися» ЖЕКами (оренда підвалів, послуги телефонного, телевізійного і інтернет зв’язку, парковка у дворі та інше).

У порядку, передбаченому статутом, правління об’єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об’єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обов’язкових платежів, передбачених законом чи статутом. Кошти від оренди та іншої комерційної діяльності оподатковуються податком на прибуток і ПДВ, на відміну від інших доходів ОСББ, і використовуються на оплату двірників, прибиральниць та інші потреби.

Доцільно додати, що, наприклад, у країнах Європи кондомініуми (об’єднання) по-іншому використовують право на здійснення господарської діяльності, а саме: відкривають пральні, лазні, хімчистки тощо для потреб мешканців, використовують стіни будинку для розміщення реклами.

Порядок створення та реєстрації ОСББ

Крок 1: Формування ініціативної групи:

Ініціатором створення об’єднання можуть виступати: колишній одноосібний власник будинку (уповноважений ним орган), власники приватизованих квартир або нежитлових приміщень.

Ініціативна група повинна складатися як мінімум з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень. До складу ініціативної групи не можуть входити мешканці які не є власниками — орендарі, наймачі та ін.). Список приватизованих квартир та нежитлових приміщень можна отримати за заявою одного із співвласників в БТІ (бюро технічної інвентаризації).

Обов’язки ініціативної групи складаються з юридичної, підготовчої та організаційної роботи, а саме:

- підготовка проекту статуту майбутнього об’єднання;

- проведення роз’яснювальної та агітаційної роботи серед мешканців, розповсюдження листівок;

- складання списку власників квартир і нежитлових приміщень, що бажають створити об’єднання;

- зібрання необхідної інформації про будинок і мешканців;

- обстеження технічного стану будинку;

- конкретизування видатків на ремонт, обслуговування, експлуатацію житлового будинку.

Після визначення достатнього кола зацікавлених власників житлових і нежитлових приміщень, ініціативна група повинна скласти їх список, зібрати інформацію про будинок і про мешканців будинку (технічний паспорт, кількість приватизованих і неприватизованих квартир, наявність вбудованих нежитлових приміщень та їх належність, площа, строки оренди, використання допоміжних приміщень, кількість мешканців будинку, що мають різні пільги, користуються субсидією).

Цією інформацією має володіти попередній власник або балансоутримувач будинку, ЖЕКи, управляючі організації та органи БТІ.

Крок 2. Підготовка проекту статуту та визначення назви.

Статут  об’єднання складається відповідно до Типового статуту, який можна знайти за наступним посиланням: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03 (наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №141 від 23.08.2003 із змінами). Згідно ст. 7 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», статут ОСББ має містити дані про таке:

  • назва і місцезнаходження об’єднання;
  • мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання;
  • перелік майна,  що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов’язки членів об’єднання щодо цього майна;
  • перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов’язки членів об’єднання щодо цього майна;
  • статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
  • порядок скликання та проведення загальних зборів;
  • періодичність проведення зборів;
  • порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
  • перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
  • джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
  • порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
  • порядок та умови укладення договорів між об’єднанням та кожним власником квартири, приміщення;
  • перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
  • порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього;
  • права і обов’язки членів об’єднання;
  • відповідальність за порушення статуту  та  рішень статутних органів;
  • порядок внесення змін до статуту;
  • підстави та  порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання.

Крім того, потрібно пам’ятати, що назва ОСББ повинна бути єдина в Україні, тому рекомендуємо додавати в неї назву міста або району.

Перевірити наявність такої назви можна за наступним посиланням: https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

Крок 3. Скликання установчих зборів

Коли підготовча робота до створення ОСББ вже закінчена, ініціативна група або власник будинку встановлює дату проведення установчих зборів. Процедурою передбачено, що ініціативна група повинна скласти текст письмового повідомлення, в якому зазначаються особи, що скликають установчі збори, коли і в якому приміщенні вони відбудуться, порядок денний установчих зборів. Цей документ потрібно вручити кожному власникові особисто під розписку або рекомендованою поштою, але не пізніше ніж за 14 днів до початку проведення установчих зборів. Якщо ви вирішили не витрачати кошти на рекомендовані листи та самостійно вручити кожному власникові запрошення під розпискою, радимо після цього зберігати тривалий час розписки про вручення повідомлень.

Слід не забувати запросити «гостей» ваших установчих зборів. Необхідно запросити до участі в зборах представника власника неприватизованих квартир — міської ради або того підприємства (установи), яке є власником цих квартир (нежитлових приміщень).

Особливу увагу слід приділити легітимності проведення установчих зборів. Тобто, збори будуть вважатися легітимними за умови присутності на зборах не менш ніж 50% власників квартир вашого будинку. Так, наприклад, якщо у будинку 81 квартира, то на зборах має бути присутні не менш ніж 41 власник квартир або їх представники. Крім того, рішення вважаються прийнятими, якщо за них проголосувало не менше двох третин присутніх на зборах.

Увага! Квартиронаймачі, тобто особи, що проживають у неприватизованих квартирах, не є власниками квартир.

           Крок 4. Проведення установчих зборів

Отже, як ми підкреслювали вище, якщо на призначений час зборів до створення ОСББ не з’явилися 50%+1 власників або їхніх представників (за письмовою довіреністю), проведення таких зборів доведеться відкласти на пізніший термін.

Слід зауважити, що якщо серед власників є юридичні особи, вони повинні бути представлені або керівниками, або уповноваженими особами, що мають довіреність на представництво.

Процедура ведення зборів вимагає розгляду таких питань:

  • про обрання голови та секретаря зборів;
  • про створення об’єднання;
  • про назву об’єднання;
  • про затвердження статуту;
  • про обрання керівних органів (правління, голови правління, ревізійної комісії);
  • про визначення місцезнаходження;
  • про визначення особи, уповноваженої оформити державну реєстрацію об’єднання та підписати статут.

Голову та секретаря зборів обирають більшістю голосів присутніх власників або їхніх представників. Зазначимо, що кожний потенційний член об’єднання має лише один голос, незалежно від площі та кількості квартир чи приміщень, що перебувають у його власності.

Якщо у будинку є неприватизовані квартири на зборах їх інтереси представляє уповноважена особа, яка має право одного голосу, незалежно від їх кількості.

Щодо кожного питання потрібно оформити відповідне рішення, яке збори ухвалюють через поіменне голосування. Кожний, хто проголосував, мусить поставити в протоколі свій підпис і зазначити результат голосування («за», «проти», «утримався»). Рішення вважають ухваленим, якщо за нього проголосували не менше ніж 2/3 присутніх осіб, які мають право голосу.

Крок 5. Набуття статусу юридичної особи

Для того, щоб зареєструвати ОСББ в органах державної реєстрації (Реєстраційна служба при управліннях юстиції (в основному при Центрах наданнях адміністративних послуг) уповноваженій на установчих зборах особі безпосередньо або через надсилання поштою необхідно надати наступні документи:

  1. Реєстраційну картку для проведення державної реєстрації (Ф-1).
  2. Протокол установчих зборів ОСББ.
  3. Статут ОСББ (2 примірники оригіналу), затверджений установчими зборами, прошитий, пронумерований та скріплений. Крім того, статути мають бути підписані головуючим на установчих зборах.
  4. Список членів ОСББ, згідно з додатком 2 до порядку державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Після отримання витягу з ЄДР про державну реєстрацію юридичної особи, необхідно подати до органів ДФС (податкової) заяву за формою 1-ОПП та 1-РН додавши до неї копію статуту, протоколу установчих зборів та паспорту керівника. Це необхідно для того, щоб отримати статус неприбуткової установи. (Примірні зразки заповнення за наступним посиланням: )

Крім того, варто виготовити печатку ОСББ. Для цього вам необхідно зробити копію витягу з ЄДР та надати його до підприємства, що виготовляє печатки та штампи.

Крок 6. Відкриття рахунку в банку

Більшість розрахунків ваше об’єднання здійснюватиме в безготівковій формі. Оперувати готівкою законодавство дозволяє юридичним особам лише в деяких випадках, зокрема в разі виплати заробітку, закупівлі товарів деяких видів. Тому вам доведеться відкрити рахунок у банку, до якого потрібно подати такі документи:

  • заяву щодо відкриття рахунку, оформлену за встановленим зразком (ц ей документ мусять підписати голова правління та головний бухгалтер. Якщо ваше об’єднання не має головного бухгалтера чи іншої службової особи, що виконує його обов’язки, то заяву підписує лише голова правління. Бланк можна взяти у банку, який ви обрали);
  • копію свідоцтва про державну реєстрацію;
  • копію статуту об’єднання, засвідчену нотаріально або самим банком;
  • картку із зразками підписів осіб, яким відповідно до статуту надано право розпорядження рахунком та підписання розрахункових документів, завірену нотаріально.

Крок 7. Отримання будинку на баланс ОСББ

Якщо на загальних зборах ОСББ було прийнято рішення про взяття будинку на баланс об’єднання, процедура проводиться наступним чином:

  1. ОСББ звертається з письмовою заявою до міського голови про передачу житлового комплексу на баланс ОСББ, додавши до неї відповідні документи.
  2. На підставі поданих документів управління житлового господарства міської ради готує відповідний проект рішення міської ради.
  3. Після ухвалення рішення міськради про передачу житлового комплексу з балансу житлово-комунального підприємства на баланс ОСББ, попередній балансоутримувач та ОСББ створюють комісію, яку очолює представник ОСББ. Комісія оцінює технічний стан будинку і складає акт прийому – передачі згідно з затвердженим зразком, відповідно до постанови № 1521.
  4. Будинок передається з балансу на баланс разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку і відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об’єднання.

Разом із житловим комплексом передається така технічна документація:

  • технічний паспорт на будинок;
  • плани поверхів;
  • схеми інженерного обладнання (у тому числі: холодного та гарячого водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, домові книги тощо).

ЗРАЗКИ ДОКУМЕНТІВ:

- Реєстр осіб, які отримали повідомлення про установчі збори - https://rada.info/upload/users_files/04350240/22f95f039e9509303cd28924a9ecf42a.doc.
- Повідомлення про проведення установчих зборів - https://rada.info/upload/users_files/04350240/a900421cd2891f97a753717f61540f83.doc.
- Список співвласників - https://rada.info/upload/users_files/04350240/24e80ec7c51f5a6ee2a12544546000a4.doc.
- Статут ОСББ - https://rada.info/upload/users_files/04350240/e71f1406a18a5ad6d767f43184feae18.doc.

- Протокол із створення ініціативної групи - https://rada.info/upload/users_files/04350240/586842fe45844b8ff35013bc3e8426f5.doc.
- Протокол установчих зборів - https://rada.info/upload/users_files/04350240/840f7ccd5b89840373e7862cd6d09a06.doc.